尹田教授：解读物权法中百姓最关切的话题

物权法起草人之一、北大法学院尹田教授解读物权法中百姓最关切的话题

　 建筑物区分所有权包括单元房所有权；公用部分共有权，包括楼道、电梯、公共绿地；小区的管理权。
　顶层“送”楼顶、底楼送花园可能无效。
　小区内不是专用于停车的道路，其停车收益归全体业主。
　断了有关部门借登记敛财的“财路”。
　规定善意取得制度，见到房产证就可放心买房。

　　昨天，物权法起草参与者之一、北京大学法学院教授尹田结合大量生动的生活案例，解读了物权法中百姓最关切的话题。

以前物权不是无法混沌状态

　　“很多人问我，物权法通过后对老百姓的生活有什么样的改变？”尹田表示，其实在物权法颁布之前，关于物权并不是处于无法的混沌状态。实际上，民法通则、土地管理法、担保法等法律以及其他一些法规对物权都做了相关规定，“所以物权法的颁布并不能给老百姓的生活带来翻天覆地的变化”。
　　尹田说，在我国的法制进程中，物权法既不是开端也不是结束，它只是法制进程中相当重要的一步。过去保护财产的规定主要分散在各个领域的法律中，这种分散的状况导致保护规则不健全，造成法律保护存在缺漏。比如过去将房屋、土地的所有权等权利，规定在土地管理法中，这种用行政法规规定民事权利的做法总会出现问题。
　　尹田认为，物权法的作用主要集中在三个方面：第一，把分散法律集中；第二，对存在的现行法律进行整合、梳理和调整，避免法律冲突乃至错误；第三，对于缺乏规定的内容进行补充。把分散规则统一化，从而产生了对财产保护系统化规定。

物权法起了游戏规则的作用

　　尹田分析说，物权法最大的意义是观念上的突破，通过平等保护国家、集体、私人的物权，增强了人们的财产安全感。一方面，对于民事生活领域的一切财产，不管属于国家、集体还是个人，在民法上的地位一律平等；另一方面，不管中国人还是外国人，外资企业还是内资企业，一律都应得到平等的保护。

　　“过去对‘个人利益服从于集体’有一个误解，认为个人利益是不重要的，在任何时候都要无条件服从公共利益。物权法实际上把个人利益的边界进行了界定，从认知上强化了私权保护的观念。”尹田表示，不同的权利在社会活动中肯定会产生冲突，如果是私人权利之间产生冲突，抵御私人的侵犯相对容易；如果私人权利和国家利益不一致，划定私人权利的边界，为其提供法律的保护武器抵御公权的侵害就尤为重要。因此，物权法的颁布可极大增强财产的安全感。

　　尹田表示，当不同利益的主体在一起活动，物权法就起了游戏规则的作用。没有规则或规则混乱就会产生纷争，发生纠纷也无法可依难以处理。物权法设置了比较完备的规则，形成稳定的财产秩序，有助于平衡各种利益的冲突，并给冲突提供解决机制，从而有利于形成和谐社会。（广州日报）

物权法热点速览

明确建筑物区分所有权

　　越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。

　　尹田告诉记者，物权法中首次以法律名词形式引入“建筑物区分所有权”这个说法。“按照物权法的规定，商品房购买者，可以获得三项权利：单元房所有权；公用部分共有权，包括楼道、电梯、公共绿地；小区的管理权。三种权利统一起来就称为建筑物区分所有权。”这有助于解决业主内部纠纷，以及业主与外部的纠纷。

顶层“送”楼顶可能无效

　　不少开发商将高楼的楼顶改造后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。这种情况引起了许多业主的声讨和质疑。那么究竟开发商能否把楼顶卖给小区外的人，或小区内部的某个业主？

　　尹田说，物权法通过后，楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主；如果某个露台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。当前很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，常常以买底楼送花园为噱头，抬高了房价。

小区内道路停车收益归业主

　　随着人们生活水平的提高，汽车已经逐渐成为许多中产家庭的必需品，同时也带来了停车难的问题。尤其在车位资源紧张的小区，车位更是常常带来纷争。

　　尹田分析，物权法规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有。这意味着，开发商、物业公司不能对车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，就损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。 断了借登记敛财者的“财路”

　　尹田表示，对不动产制度的规定是物权法的重心。在物权法通过前，我国已经有了不动产的登记制度，但存在登记机关滥用权力乱收费、房地产交易不安全等一系列问题，物权法给予了解决。“比如说，有的登记机关要求对房屋的价格进行评估，这一评估就要收费啊。再比如，在做房屋抵押登记时，有的登记机关说登记只管一年，如果抵押的时间超过一年需要重新登记；有的地方说产权证需要年检，这些都是没道理的，并且都要收一笔费用。”

见到房产证就可放心买房

　　由于房价涨得比较快，有的人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了，于是找各种理由说合同无效，由此产生的纠纷非常多。尹田表示，为了保证交易的安全，物权法特别规定了善意取得制度。以后，买房的人只要看到房产证，就可以放心交易。

　　尹田认为，家庭共有的房产登记在一个人身上严格说来是不正确的。而且，买方在买房时也很难知道卖方有没有结婚、房子是一个人的还是两个人的。为了保护不知情的买房人，物权法规定了善意取得制度－－即使卖方没有完全处分权，也不影响不知情的善意人的权利。“这样立法的目的是保护交易安全，使不动产买卖和动产的买卖更加有效；而立法的效果是，只要房产证是真实的，哪怕登记是错误，买方就放心大胆去购买。”