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土拍市场的冰与火之歌
2019-02-02  我得杂志网
2018年土地市场流拍的现象屡次出现,与此同时,土拍成交未有下跌,显示在融资紧张、流拍出现背景下,房企发力土地交易市场,竞争分化格局依然在持续。

2016年7月27日,当日最高气温近40°C,一样热的还有上海浦东新区祝桥镇地块的竞拍现场。这块靠近浦东机场的地块,地价从22亿元多被一路推高,最终,历经2个半小时,400余轮报价后,金地豪掷88亿元将此地块纳入囊中。

这只是2016年中国房地产市场上高价拍地频出的一个缩影而已。

2018年7月23日,原定于8月22日拍卖的上海杨浦区江浦社区B2-03地块终止转让,这意味着该地块遭遇了流拍。同日里虹口区也有一地块终止转让,竞买期间只有一家地产商报名。

不过两年时间,上海的土地拍卖市场已是天堂地狱之差别。其实,出现土地流拍的不止是在上海,苏州、杭州等重点城市土地流拍、撤牌也是频频。

根据中原地产的统计数据,2018年1-7月,一线城市土地流标13宗;二线城市土地流标154宗;三四线城市土地流标629宗。

合计下来全国前7个月土地流拍近800宗,从历史上来看,这是土地招拍挂制度推行以来从未有过的情形,远胜于2014年那个房地产市场的寒冬时分。

2014年2月,从杭州开始的房价下跌潮,在短短4个月内波及到包括一线城市在内的很多个城市,但就是在那样的一年里,全国土地市场总流拍宗数也只有345宗。

从成交金额来看,也很难想象,2018年上半年全国土地出让出现火热局面,尤其是三四线城市。财政部的统计数据显示,2018年上半年全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元,同比增长43%。

土地拍卖从序幕到狂奔

1981年11月,深圳特区首先开始对部分土地使用征收费用,揭开了新中国土地走向市场的序幕。但直到1987年9月,深圳才以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地。1996年第一家土地储备机构上海市土地发展中心成立,1997年杭州市土地储备中心成立,杭州这个房地产市场上数次充当先行者的城市,在土地收储运作中尝到了甜头,也逐渐摸索出一条生财之道。

这条生财之道当时被业内称为杭州经验,并且在全国土地集约利用市长研讨班上得到了推广。于是,到了2003年年末,收储机构基本在全国各个城市得到了普及。

真正把土地出让推进市场化大潮的,是2002年推行的土地招拍挂制度。当年5月9日,国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,叫停已沿用多年的土地协议出让方式,从当年7月1日正式实行。当时被业界称为“新一轮土地革命”,算来至今推行已有16年了。

2002年以来,全国土地成交宗数走势显示,2003年5月土地成交宗数突破100,到了2015年12月土地成交宗数高达10411。12年之间,峰值相差高达百倍。

土地招拍挂制度的推行,并不是一蹴而就的,2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发71号文件,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,也就是所谓的“8·31大限”。

“8·31大限”说明,2002-2003年并未严格执行土地招拍挂制度。“8·31大限”之后,意味着土地定价方式的转变,此前非市场价格获得土地储备,而此后需要经过公开市场竞价;也意味着收益归属人的转变,先前由土地所有者获得的土地收益转化为资本收益,成为地产商的超额利润,即“制度性土地红利”。

土地招拍挂制度给一些地产商提供了弯道超车的机会,2003年地产商顺驰从天津崛起,仅仅用了一年多时间,土地储备就高达1200万平方米。膨胀的土地带来膨胀的狂妄,在2004年8月,顺驰的孙宏斌高调挑战万科,当然结果也符合戏剧性,后来顺驰帝国坍塌了。

土地财政之殇,19年39万亿

价格是最表象的,也是最便于观察的。

土地拍卖的口子一旦打开,土地价格也就一发不可收拾了。2000年之时,重点城市的地价均价只有923元/平方米,2002年7月起地价开始缓慢上升。

但在“8·31大限”的1年后,低地价一去不复返。

当地方政府以土地收益最大化为决策目标,则其理性选择就是通过控制土地供给量推高城市土地价格,而经过房地产开发企业的竞争,高地价将最终传导形成高房价,由竞价市场产生的高地价信号将立即拉高当期房价。

土地招拍挂制度逻辑就是“价高者得”,于是轮番竞价导致地价高涨,成为高价地块诞生的温床。先看个竞价轮数的记录,2010年11月25日,广铁南站地块经过222轮竞拍,最终被广铁珠光联合体以86亿元拿下。

高价地块不断,房价上涨不止。

这在2016年达到了高潮。易居研究院智库中心的统计数据显示,2016年北京、上海、广州、深圳4个一线城市2016年全年土地溢价率分别达到38%、73%、37%和149%。

2016年6月8日,深圳光明新区公开出让一宗商住地块,建筑面积50.9万平方米,底价54.12亿元,最终龙光以总价140.6亿元竞得,溢价率159.79%。

2016年8月17日,上海静安不夜城板块的一幅住宅地拍卖中,融信以110亿元的总价摘得,溢价率139%,楼板价单价14.3万元/m2,创下中国土地成交史上单价纪录。

仅在2016年1-8月份,全国各大城市总价最高、单价最高等211宗,拿地总金额高达4874.59亿元,总价超50亿元的地王共19宗。

2016年全国土地出让面积20.82万公顷,同比下降5.9%,但合同成交价款3.56万亿元,同比增长19.3%。简而言之,量减价增。

十几年中,全国土地出让收入狂飙40倍,这是一个巨大的财富重新分配,也是一个深刻的过程。

综合统计得出,自1999年至2018年上半年,全国土地出让收入总额已经突破38.89万亿元。有意思的是,2015年之后,财政部不再发布“全国土地出让收支情况”。

土地拍卖未来还会有,而且还将延续一段时间,但在当下的宏观经济与财税改革中,土地盛宴将进入果盘时刻。

(作者为某纳斯达克上市金融机构首席内容官、研究所所长,本文仅代表个人观点)
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信息编辑:myzazhi  信息来源: 《中国房地产金融》杂志 点击:269
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